全讯网论坛排名|低调的前川与高调的P146地块

2020-01-11 18:10:43

来源标题:匿名

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全讯网论坛排名,来源:凤凰网房产武汉站

武汉土地市场入冬了,但寒潮似乎从未到达过前川。

11月26至27日,武汉共计划出让10宗地,总起拍价达124.7亿,但最终土拍收金仅20.59亿元,7宗地出让成功,江岸二七滨江地块无人报价流拍,曾两度流拍的硚口宗关地块也再次推迟出让。在出让成功的地块中,多数也为底价成交的商服用地,但位于前川的p146地块经过五十多轮激烈竞价,最终被孝感锦宏置业有限公司以熔断价5.91亿元竞得,楼面价6026.53元/平方米,溢价率81.16%。

p146地块线上土拍触发了熔断价

对于这宗逆市熔断的地块和其所在的前川,凤凰网房产前往黄陂进行了探访,以期深入了解p146地块火爆的背后故事。

“遗世独立”的前川

提到前川,即使是久居市区的老武汉人,多半也只是“有所耳闻”的程度。事实上,从1949年黄陂全境解放开始,黄陂县的县治一直就坐落于城关镇。1995年城关镇更名为前川镇,五年之后,经历了多次行政区划变更的前川镇最终和鲁台镇、环城镇合并为如今的前川街。

前川的大致范围及周边情况

与前川的变迁相照应的,是黄陂的行政名称从孝感市黄陂县到武汉市黄陂区的不断更替。而在漫长的岁月流逝中,前川仿佛游离于武汉和孝感之外,以黄陂主要党政机关的设立为契机,不断发展为滠水河畔一座独立的小城市。尽管如今提及黄陂,人们最先想到的自然是天河机场、盘龙城和木兰天池,但“默默无闻”的前川已经成为黄陂发展最为成熟的建成区,这里有宽阔的道路、完备的配套、成熟的商业,最重要的,是便捷的前往城区的交通体系。

不限购的成熟居住区

在轨道交通1号线终点站汉口北,乘坐公交p3线,大约半小时车程即可到达钓台道人民医院站。黄陂区人民医院是前川乃至整个黄陂最优质的医疗资源之一,该院南面相邻的是黄陂区妇幼保健院,北面是已经交付入住的武汉万象城小区,东面一街之隔是目前还有新房房源在售的南德国际城项目,而p146地块正位于南德国际城东北角。

地图显示p146地块位于南德国际城东北角

南德国际城是黄陂本地的房企开发,项目整体定位偏刚需,以高层为主,目前在售的户型面积段也是110平和122平的刚需三房户型。但无论是从置业顾问的销讲还是售楼部的各处外宣内容来看,优质的配套资源都是项目主打的优势,因此虽然为刚需盘,但项目品质和价格都偏高端,用置业顾问的说法就是“面向前川区域的高端人士”。

周边配套成熟是南德国际城最大卖点

除了配套成熟,前川片区火爆的另一个隐藏优势是不限购。目前黄陂盘龙城片区属于限购区,而在远城区中发展较好的光谷东、东西湖全境、江夏文化大道、庙山等板块也均属限购区,而汉南、蔡甸、江夏五里界等较偏远的不限购区由于配套还相对不足,因而热度也相对有限。从凤凰网房产的实地探访来看,前川片区的整体开发水平与文化大道大致相当,教育、医疗、商业资源完备,成熟社区多,居住氛围浓厚,唯一不足的是没有文化大道的地铁资源(地铁7号线),但与1号线、2号线接驳的公交线路弥补了这一不足。

南德国际城前期楼栋已交付,入住率较高

在南德国际城的营销中心,有几位前来看房的购房者向凤凰网房产表示,他们都在黄陂工作,因而对前川和主城区距离较远的问题并不敏感,相反他们更看重项目周边的配套资源:“这边的配套都已经兑现了,之前在其他片区也看了不少盘,很多都是售楼部在画大饼,都说三五年后会如何如何,但现在都还是一片荒地,到底能不能兑现我们心里也没底”。

来看房的基本都是前川本地居民

有待检验的p146地块

南德国际城目前带装修房源的均价是11000元/平,装修标准为2000元/平,同样在五环外的江夏五里界片区的多个项目毛坯均价也在8800元/平左右。

五里界片区目前基本处于未开发状态,但由于地缘优势,自驾前往光谷南(藏龙岛)、光谷东都较为便捷,对于在光谷工作的人群来说还是相当有吸引力的。而前川虽然已经自成一城,但附近没有光谷这样具有超强辐射能力的产业规划,在未来一段时间的新房项目都会以满足在区域内工作生活的购房者为主。

与南德国际城一街之隔的黄陂区人民医院

也正是因为这个原因,尽管p146地块就位于南德国际城的东北角,但南德集团并没有下定决心拿下这块地。售楼部的置业顾问给出的解释是价格太高:“现在我们在卖的地块拿地时的楼面地价在四千多元每平左右,这次这块地拍出了超过六千元每平的楼面地价,加之这块地还包括了规划的公园绿地,因此整体开发成本太高了”。

目前的p146地块还是一片狼藉,远处的高楼是南德国际城前期楼栋

目前南德国际城的房价已经是前川片区新房中最高的水平,如果p146地块最终房价达到12000~13000元/平的区间,对于低调的前川来说,片区内的购房者能否接受比肩限购区的房价水平,也许只有等到高调的p146地块最终建成出售时的市场反馈才能知晓。

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